[에어비앤비] 불법이라고요? 한국에서 합법적으로 운영하는 방법!

에어비앤비를 국내에서 불법이라고 생각하시는 분들 많으시죠?

사실은 합법적인 서비스입니다!

하지만, 해당하는 법률에 맞아야 합법, 맞지않으면 불법이 되겠죠?

에어비앤비 같은 숙박업은, 손님을 숙박시키고 요금을 받는 영업을 말합니다.

숙박하기 위해서 시설이나 설비같은 것이 준비되어있어야할텐데요.

시설이나 설비, 제공하는 서비스 등에 따라 숙박업의 종류를 나누고 있습니다.

숙박업이라고 하면 가장 흔하게 생각하는 호텔은 관광호텔업, 소형호텔업이라고 해서 관련 조항이 따로 있고요.

펜션업, 호스텔업 등 시설의 규모와 서비스에 따라 숙박업의 종류가 나뉘고 각기 해당하는 법률이 다릅니다.

예를들어 호텔업은 30개이상의 객실이 있어야하며, 외국인에 대한 응대가 가능해야하며,

대지 및 건물의 소유권 또는 사용권이 있어야합니다.

한옥호텔이라고 불리는 한국전통호텔업은 외관이 전통가옥의 형태를 갖추고 있되,

욕실이나 샤워시설을 갖추고 있어야하며, 마찬가지로 외국인에대한 응대가 가능해야합니다. 

소위 모텔이라고 불리는 소형호텔업은 20실이상 30실 미만으로 객실을 갖추고,

욕실이나 샤워시설을 갖추고 있어야합니다. 

호스텔업같은 경우에는 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 객실을 갖추고 있어야하며,

화장실, 샤워장, 취사장 등 편의시설을 갖추고 있되, 공동으로 이용할 수 있습니다. 

 

https://www.hotelrating.or.kr/appl_intro.do

호텔업 등급결정사업

이렇게 다양한 숙박업의 종류 중 개인이 에어비앤비를 하는 것은 

외국인관광도시민박업, 농어촌민박업, 한옥체험업 정도의 숙박업에 해당합니다.

 

따라서 에어비앤비를 합법적으로 하기위해서는 위 세가지의 숙박업에 등록해야하는데요.

대부분 외국인관광도시민박업에 등록하게 됩니다.

특히 서울이라면, 셋 중에 도시민박업만 가능하기때문에 이에 관련된 규정만 알면 되는데요.

외국인 관광 도시민박업은 도시지역에, 자신이 거주하고 있는, 주택을 이용해서 등록할 수 있습니다.

도시민박업의 규정에 의하면 연면적이 70평이하인 공간에, 불법건축물이 아닌 건물이어야합니다.

또 원룸과 오피스텔은 등록이 불가능한데요.

이것은 오피스텔은 주거시설이 아닌 업무시설으로 분류되기때문입니다.

원룸이 안되는 이유는, '자신이 거주하고 있는' 규정때문인데요.

한 방에 외국인 관광객과 함께 숙박한다는 것은 말이 안된다고 생각하기때문에

최소 투룸 이어야 등록이 가능합니다.

 

그렇다면 투룸이상인 공동주택은 가능할까요?

아파트나 빌라같은 공동주택도 물론 가능합니다.

대신 다른 주민의 동의서를 제출해야 도시민박업에 등록할 수 있어요.

그리고 외국인관광도시민박업으로 등록한 숙박업인 한국 에어비앤비는

내국인 게스트가 숙박 불가능한 것을 꼭 알아두셔야합니다.

현재까지 에어비앤비로 내국인을 받으면 사실상 불법이 된다는 것을 잊지마세요.

 

바뀐 도시민박업이 아직 발의되지 않았지만, 변경되는 사항들이 몇가지 있는데요.

바뀐 규정에 따르면 내국인게스트는 숙박가능하지만

영업이 1년에 120일을 최대로 규정하고 있다는 점이 바뀌고

원룸이나 오피스텔이 안된다는 점, 공동주택은 이웃의 동의를 구해야한다는 점,

연면적 70평이상은 안된다는 점은 전과 동일합니다.

언제부터 발의될 지 모르겠고, 내국인을 받을 수는 있지만 영업일수에 제한을 뒀다는 점에서

좋은 건지, 나쁜건지 판단하긴 어렵네요.

 

서울이 아닌 지역에서 해당하기도 하는 농어촌민박업도 마찬가지로

본인의 살고있는 주소지인 단독주택에 가능합니다. 

대신 내국인도 손님으로 받는 것이 가능하며,

연 1800만원 이하 소득에 대해서는 소득세가 비과세되는 혜택까지 갖고 있어 아주 좋은데요. 

하지만, 농어촌 지역에 해당해야하는 큰 포인트가 있어요.

 

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

위 사이트에서 주소를 검색했을 때 농림지역 등에 해당해야합니다.

농림지역에 해당하는 곳은 내국인손님을 받을 수 있는 농어촌민박업을 신청할 수 있다

또 등록가능한 숙박업 중에 한옥체험업도 있지만,

처음부터 서까래를 이용한 방식으로 지은 한옥에서만 가능하기때문에

한옥을 갖고 있지 않은 이상... 운영하기 어렵겠죠?

 

그러니까 결론적으로 대부분의 한국에서

에어비앤비를 합법적으로 운영하기 위해 등록해야하는 외국인도시관광업 은

 

1. 사업자가 거주하고 있는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택또는 다세대주택에 외국인인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록한 기숙형 숙박서비스를 포함한 시설을 갖추고 숙식을 제공하는 관광이용시설업 

2. 사업자가 거주하고 있는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택또는 다세대주택의 빈방을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 가정형 숙박서비스를 포함한 시설을 갖추고 숙식을 제공하는 관광이용시설업

이렇게 두가지로 나뉩니다. 

 

가장 쉽게 불법이 되는 포인트는

해당 도시민박업을 운영하는 주택이나 아파트 등에 실제 사업자가 거주해야하고,

외국인 관광객만을 대상으로 해야한다는 점입니다.

 

소유하고 있는 집이 아니라, 거주하고 있는 집이라는 규정에 의거해서

전세나 월세를 내고 있는 분들도 합법적으로 에어비앤비를 운영할 수 있습니다.

 

아파트같은 공동주택도 가능한지에 대해서는, 서울시의 경우에는 가이드라인이 확실한데요.

공동주택이 통로식이라면 해당통로거주자, 복도식이라면 해당복도층 입주자의 과반수 동의를 받아야하고,

윗집 아랫집도 필수 동의대상입니다. 

에어비앤비를 신청할 주소의 구청이나 시청에 문화관광체육과나 관광과에 문의해서

외국인관광도시민박업 담당자에게 자신의 건물의 법령이 어디에 해당하는지 알아보면 쉽습니다.

구마다 같은 동 전체 가구동의를 구하라고 할 수 도 있고, 각기 사정이 다르기때문에

에어비앤비를 시작하기 전에, 집을 구하기 전에, 담당 지자체 공무원에게 물어보는 것이 필요합니다.

관광진흥과나 문화체육과 등에서 담당합니다.

 

에어비앤비 합법적 등록을 위해, 도시민박업을 신청하려면

구청이나 신청에 사업계획서와 주민등록등본, 집의 평면도나 배치도,

그리고 부동산의 소유권을 증명하거나, 임대차계약서를 들고 가셔야합니다.

이때 전세나 월세를 이용하시는 분들은 집주인의 동의서가 필요한데,

처음부터 에어비앤비를 위해 계약을 하신 분들은 계약서에

"도시민박업에 활용함을 동의함" 같은 조항을 넣어놓는 것을 추천드려요.

사업계획서는 특별한 양식이 없고, 사업개요와 시설개요, 그리고 영업계획 등을 기재하면 되는데요.

주택의 종류와 총면적, 객실 수, 소화기의 개수와 배치, 단독경보형 감지기 설치개수 등 시설에 대한 설명이 필요하고,

비상시 조치 계획이나 연락체계 등을 기입하시면 됩니다. 

이제 구청이나 시청에 가서 '외국인 도시 민박업 지정증'을 수기로 작성해서 제출하시면 됩니다.

 

다음으로 7일 이내 현장실사를 나오는데

담당 공무원이 나와서 위생상태, 호스트가 거주하는 방 등을 보고, 형식적인 영어인터뷰를 합니다.

구에 따라 소방공무원도 함께 나와 소방시설을 점검하는 등 다릅니다.

소방시설에는 화재경보기, 소화기, 비상구표시, 비상등, 비상대피로, 일산화탄소 경보기 등이 있어야합니다.

점검을 마친 후 통과하게 되면, 등록수수료와 면허세를 지불하고,

외국인관광도시민박업 지정증을 발급받고, 등록이 완료됩니다. 

 

도시민박업에 등록하지 않은 에어비앤비는 당연히 불법이며,

공중위생관리법 위반에 의거해서 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금형에 처해집니다.

관광진흥법에 의해서는 40만원의 벌금에 처해집니다.